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土地の固定資産税
土地の評価
固定資産の評価および価格の決定に当たっては、総務大臣が定めた固定資産評価基準によって行います。
地目
地目は、宅地、田および畑(併せて農地といいます。)、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野ならびに雑種地をいいます。
固定資産税の評価上の地目は、登記簿上の地目にかかわりなく、その年の1月1日(賦課期日)の現況の地目によります。
地積
土地の地積は、原則として登記簿に登記されている地積によります。
固定資産評価額
固定資産評価額は、地価公示価格および不動産鑑定士により求められた鑑定評価価格を活用し、これらの価格の7割を目途として評価しています。
課税標準額
課税標準額は、固定資産税額の算出の基礎となるもので、固定資産評価額をもとに算出されます。
宅地の評価方法
市街化区域および市街化調整区域の一部 (市街化宅地評価法) |
左以外 (その他宅地評価法) |
1.用途・状況類似地区の区分 ●街路の状況、公共施設等からの距離などを考慮して区分 |
同左 |
2.標準宅地の選定 ●状況類似地区内で、奥行、間口、形状等が標準的な宅地を選定 |
同左 |
3.標準宅地の鑑定 ●不動産鑑定士等による鑑定価格を算出 ●地価公示価格、地価調査価格、鑑定評価価格を活用 |
同左 |
4.主要な街路の路線価付設 ●標準宅地の鑑定価格をもとに、標準宅地の面する街路の路線価を決定 |
4.標準宅地の評点数の付設 ●標準宅地の鑑定価格の7割を評点数として付設 |
5.その他の街路の路線価の付設 ● 主要な街路の路線価を基礎とし、状況類似地区内の路線価を決定 |
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6.各筆の評価 ●面する街路の路線価を基礎とし、その筆の形状などに応じて補正を適用して決定 |
5.各筆の評価 ●各筆と標準宅地の奥行・形状・道路などを比較し、その程度によって補正を適用して決定 |
住宅用地の課税標準の特例
住宅用地とは、住宅やアパートなど、居住用の家屋の敷地となっている土地のことで、税負担を軽減するための特例措置が設けられています。
特例は、その面積によって、小規模住宅用地と一般住宅用地に分けて適用されます。
戸数の認定
住宅用地は、住宅1戸につき200平方メートルまでを小規模住宅用地としています。
200平方メートルを超える部分は、一般住宅用地となります。
アパート・マンションについては、戸数×200平方メートルまでが小規模住宅用地となります。
住宅用地の上限
住宅用地(小規模住宅用地 及び 一般住宅用地)は、家屋の延べ床面積の10倍までを限度とします。
特例の内容
住宅用地の区分 |
固定資産税の課税標準額 (評価額×特例率) |
---|---|
小規模住宅用地 (200平方メートルまでの部分) |
評価額×6分の1 |
一般住宅用地 (200平方メートルを超える部分) |
評価額×3分の1 |
- 併用住宅(家屋の一部が居宅として利用されている住宅)に関しては、居住部分の割合に応じて特例を適用する面積が変わります。
- (例)専用住宅が建っている場合の住宅用地特例(PDF:8KB)
負担調整措置
宅地の固定資産税については、課税の公平の観点から、地域や土地によりばらつきのある負担水準(今年度の評価額に対する前年度課税標準額の割合)を均衡化させることを重視した税負担の調整措置が講じられ、負担水準の高い土地は税負担を引下げまたは据置き、負担水準の低い土地はなだらかに税負担を上昇させることによって負担水準のばらつきの幅を狭めていく仕組みが導入されました。
宅地の区分 | 負担水準の算出 | 負担水準の割合 | 課税標準額の算出 | |
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小規模住宅用地 |
前年度課税標準額÷(今年度評価額×特例率) |
100%以上 |
今年度評価額×特例率(本則課税標準額)まで引下げ | |
100%未満 | 前年度課税標準額+(本則課税標準額×5%) ※ただし、本則課税標準額を上回る場合は本則課税標準額とし、 20%を下回る場合は20%相当額とする。 |
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非住宅用地 | 前年度課税標準額÷今年度評価額 |
70%より大きい |
今年度評価額の70%まで引下げ | |
60%以上70%以下 |
前年度課税標準額に据置き | |||
60%未満 | 前年度課税標準額+(今年度評価額×5%) ※ただし、今年度評価額の60%を上回る場合は60%相当額とし、 20%を下回る場合は20%相当額とする。 |
Q.地価が下落しているのに、私の土地の固定資産税が下がらないのはどうしてですか。
A. 上記の負担調整措置によるものと考えられます。負担水準が低い土地では、本来の税負担に向けてなだらかに税負担が上昇するため、地価が下落しても税額が上がる場合があります。